融資收緊,房企掙扎灰色地帶

2019-06-29 來源: 網絡整理

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嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠桿風險,讓房企的融資進一步吃緊。

6月的一個夏日夜晚,上海微風徐徐,在金融機構工作的陳奕諾(化名)已經連續多日在公司加班。見到記者的時候,他把襯衣扣子解開,長長吐了一口氣。“最近幫一家評級3A的房企對接公司債資金方,票面利率8%,結果市場反應很差,幾乎沒有資金方愿意購買。”

經歷了此前幾個月的融資寬松期,金融機構也開始放開招聘。陳奕諾在這個周期里,剛剛跳槽來到現在這家公司,哪知第一個接手的項目就如此棘手。

陳奕諾的焦慮不過是這個時代整個地產融資從業者的縮影,在其背后,房企融資再度進入冰點。

國內債券賣不動

房地融資收緊,來源于今年5月的一份文件。

2019年5月17日,銀保監會官網發布了銀保監發(2019)23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

在此背景下,信托貸款余額在經歷了3月份短暫的反彈后于5月再次回落。2019年5月,信托貸款增量就呈現負增長態勢。

隨后,市場有消息傳出,監管層已經將一些拿地激進、制造地王的企業納入監管,并準備暫停地王企業的債券與ABS(資產抵押證券)發行。

6月13日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱,近年來,我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平。“更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

“上周我去北京見了一個券商,他們已經暫停幫很多激進房企發債融資。此前流出的一份發債被叫停名單上的房企,基本停止了公開市場融資。”一位上市房企資金總告訴第一財經記者。

陳奕諾提到的房企,是融信中國(03301.HK)。這家發跡于福建繼而將總部遷至上海的房企,在過去幾年一直保持較為激進的財務擴張策略,縱然通過減少拿地降低了負債情況,凈負債率依舊超過100%,高于行業公認的80%安全線。

融信中國只是一個縮影,目前大部分民營企業債券幾乎都是無人問津狀態。

目前,房企比較常見的融資模式分別是,私募基金、信托、開發貸。這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設,降低自有資金的占用情況。監管嚴格之后,上述幾種融資模式受到極大影響,信托負增長、銀行貸款額度緊張。

為此,很多房企迫于資金壓力開始境外融資。記者注意到,包括藍光發展(600466.SH)、中南建設(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、華南城(01668.HK)、正榮地產(06158.HK)、融信中國紛紛宣布美元債發行完成。從融資成本看,大部分票面成本已經超過10%,考慮到綜合融資費用,可能還將更高。

高成本不計代價境外融資背后,第一是境內房企融資困難,第二是房企本身債務承壓較大。

天風證券研究顯示,5月初對企業端和居民端的融資政策均有所收緊,5月40家典型上市房企融資367.99億元,比4月下降52.07%,創2019年以來的新低位。

“大家都比較悲觀,即便每天工作到深夜,也不知工作是否能見到成效。”一位房企內部人士告訴記者。

灰色地帶猶存

政策監管加碼背后,是房地產融資一直以來的高杠桿和激進。

雖然監管層對于房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保證金)一直保持高壓態勢,但是目前房企幾乎均在開展前端融資。

目前市面上的土地款融資業務主要分兩類,第一類是土地保證金配資,融資主體一般需是百強地產開發商,融資區域基本都限定在全國一二線城市,融資成本一般都為年化20%~25%不等,配資比例一般在1:1或1:2。第二類是土地出讓金配資,融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企,融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市,融資成本一般在年化16%~24%不等,配資比例一般為1:1或1:2。

“我們通常的操作方法是新設立一個項目公司,再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后,在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付,交易結構上大部分為明股實債(股權過戶+質押)。”上述房企資金總告訴記者。

這樣操作實際上,給了房企加杠桿融資披上合規外衣。

“我們最高融資下來,自有資金比例只有一成。”一位房企總裁此前向記者透露。

除了前端融資外,很多非標產品可以通過各地金融資產交易所掛牌,合規募集資金。“金交所的存在給了非標融資轉標的機會,把一些以前面臨問題的融資合規化。”陳奕諾告訴記者。

通過金交所,私募基金可以合法合規對外募集資金,進而實現為地產輸血。

最近幾年,快速發展的中梁地產,就通過內部的私募基金,為企業的發展不斷輸血。

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